Экономика стройки

Давайте разбираться: Сколько стоит дом построить? 

Тайна первая по стоимости вашего дома.

Мне часто задают вопрос: А сколько будет стоить построить дом? Отвечать вопросом на вопрос – дурной тон, но у меня нет другого выхода, как спросить:

1.    А какая будет площадь дома?

2.    Сколько будет этажей?

3.    Какой тип дома вы хотели бы выбрать: деревянный, кирпичный, блочный, каркасный, смешанный?

4.    Оформление фасадов дома: облицовочный кирпич, штукатурка, панели, сайдинг?

5.    На какой класс вы будете ориентироваться в выборе проекта, материалов и подрядчиков:  

 

«упрощенный» 

«эконом-класс»

«улучшенный»

Ориентировочные цены за 1 м2 до предчистовой отделки будут соответственно классу: 18,  22, 24 тыс.

Допустим, что сумма, которой вы будете располагать, составит  3 млн рублей. Целесообразно отложить 1 млн на покупку земли, а 2 — на строительство дома. Несложный подсчет показывает, что на сумму в 2 млн вы сможете построить дом соответственно классу площадью:

• «упрощенный»  — 110 м2
• «эконом-класс» -   95 м2
• «улучшенный»  —   83 м2

 

Все затраты на строительство дома я предлагаю укрупнённо разделить на 4 статьи:

Подготовительная. Затраты на приобретение участка, получение технических условий (электричество, вода, газ), разрешения на строительство, на проект дома.

Материалы.                  Затраты на материалы, применяемые для строительства: от фундамента, до крыши.

Работа.                             Оплата работ приглашенных строителей.

Участок.                    Расходы по приведению участка в эксплуатационный вид: дорожки, хозпостройки, ворота, заборы и т.п.  Обычно, собственник эти расходы не включает в договор со строителями и делает эти работы позже и часто самостоятельно.

            На примере одноэтажного дома, площадью 90 м2 я могу обозначить расходы по каждой статье в процентах:

Подготовительная         1 650 000        43 %

Материалы                        1 240 000        32 %

Работа                                    780 000        20 %

Участок                                  180 600         5 %

А в целом это составит:   3 850 000        100% 

На сам дом  будет израсходовано 2 170 000 рублей

Часто цену «за 1 м2» указывают без отделочных, только общестроительные работы.

Также могу сообщить вам «измученному строительством» некоторую приятность. За 6-7 месяцев ваших переживаний, пока шло строительство, вы заработали 650 тысяч рублей.  Дело в том, что цена такого свежепостроенного дома здесь будет колебаться от  4,5 и выше  миллионов рублей, что на 30% выше ваших затрат на его строительство и на продаже такой дом не задержится, а будет реализован в течении полугода. Здешние примеры привести могу.

 

Тайна вторая по стоимости дома.

В интернете любят выяснять, какой дом обойдется дороже: из газоблока, кирпичный, каркасный, деревянный, смешанный и т.п.  Давайте вместе посчитаем. Как учат нас математики: зафиксируем все переменные кроме одной, которую мы исследуем. У нас такой переменной будет материал стен дома. Все остальное меняться не будет.

Пусть проект будет один и тот же, а это можно допустить,  пусть с небольшими отклонениями. Количество окон в этом проекте дома будет одинаковым, дверей тоже, материалы отделки будут одними и теми же, скажем гипсокартон, обои, ламинат, оштукатуренный потолок, плитка на полу и стенах, где положено.

Даже облицовку дома сделаем везде одинаковую: «итальянским кирпичом», — как любят писать в здешних объявлениях. Ничего итальянского в нем уже нет давно, как и в Жигулях.

И еще одно. Конечно,  деревянные дома да и каркасные не принято облицовывать кирпичом, но технически это возможно, а здесь в Краснодарье я даже примеры нахожу этого народного творчества и скоро перестану удивляться. Тут даже «турлучные», т.е. саманные дома «итальянским кирпичом» облицовывают и продают, словом, цыгане с «надутыми лошадьми»  отдыхают. (Анекдот о цыгане, который надувал лошадь соломиной через задницу, в порядке предпродажного тюнинга).

Посчитать укрупнённо можно всякую работу по строительству дома, что я позже и постараюсь сделать. А пока, для примера, давайте  посчитаем устройство облицовки стен нашего дома «итальянским кирпичом», а потом перейдем к расчетам стоимости стен из разного материала.

Пусть проект наш по наружным стенам будет равен 9х10 метров, высота стен 2,8 метра, а площадь стен тогда составит:

S стен под облицовку = (9*2+10*2)*2,8=106,4

Площадь проёмов (оконных и дверных) оставляет в среднем от 15-20%, и мы примем в среднем 17,5% от площади стен. Тогда под облицовку у нас останется 87 м2

 Итак, считаем стоимость облицовки стен кирпичом

Для облицовки возьмём гиперпресованный кирпич Воронцовского завода; — это недалеко от Краснодара. У них хорошее соотношение по критерию «цена/качество» и в Горячем с доставкой на март 2015 года кирпич будет стоить 17,5 рублей.

Количество кирпичей на 1 м2 стены = 52 шт с учетом раствора. Из этих расчетов вытекает, что 1 м2 плоскости нашей стены будет стоить в материалах 910 руб.

За работу по кладке местные каменщики берут  от 14-16 руб. за кирпич. Следовательно, кладка будет стоить в среднем  за 1 м2  780 руб., а с материалами по минимуму  - 1690 рубля.

Если принять во внимание затраты на кран, манипулятор, стоимость песка и цемента, стропальные работы и т.д., то нужно добавить ещё около 270 рублей на 1 м2.

Обратите внимание на важное слово «по-минимуму». Должен признаться, что стремясь и сам во всем экономить, я тем не менее отдаю себе отчет, что играю на «грани фола», т.е.невысокого качества работ и материалов.

Это нижняя граница приличия, и если мне при этом предлагают услуги или материалы намного дешевле — смотрю с большим подозрением: в чем-то меня обязательно будут разводить или дурачить.

В результате этих подсчетов вытекает, что облицовка всех наружных стен дома кирпичом нам обойдется примерно в 170 000 рублей.

Теперь считаем стоимость наружных стен из кирпича 

Здесь я  рекомендую брать славянский кирпич, но правильное его название: «камень керамический пустотно-поризованный» марки Poromax 380  с размерами 380х253х219. Его в 1 м2 стены нужно будет уложить по 17,6 штук, а цена с доставкой и разгрузкой  выйдет по 86 рубля за штуку.

«Штука» это крупная, его удобно класть, он низкой теплопроводности, т.е.  дома получаются теплыми, не требующими специального утепления, но облицовка, о которой мы говорили выше, этой «штуке» все-таки нужна.

За кладку такого большого кирпича строители возьмут с вас подороже от 40 до 55 рублей, мы примем для расчетов  = 45 руб

На нашу стену нам потребуется 1528 штук, что в рублях составит 113 106. С учетом работы общие затраты будут примерно = 230 тыс руб.

При облицовке стен кирпичом, общая цена 1 м2 составит = 400 000 рублей, а в переводе на 1 м2 = 4 600 рублей.

Считаем стоимость  наружных стен из газобетона

Что такое ячеистый бетон, я не берусь здесь рассказывать, — в интернете об этом материалов много. За последние лет 10 он стал очень популярным строительным материалом и причины этому ряд его несомненных достоинств.

У него простые и экологичные компоненты, низкая теплопроводность, малый вес больших блоков, которые удобно монтировать в кладку, причем на клей, а не раствор, хорошая «геометрия». Но он доступен влаге и нуждается в обязательной облицовке каким-либо фасадным материалом.

Наиболее подходящий по СНиПу для здешних мест размер блока 625х300х250 и его цена с транспортно-погрузочными расходами 160 руб.  В 1 м2 стены нужно уложить 6,4 блока и 1 м2 будет стоить 1024 рубля, а все наши наружные капитальные стены обойдутся в  89 088 рублей. Правда, стоимость его укладки за последние годы сильно выросла с 15 до 60 рублей и составит 33408 рублей. Прибавим сюда выше посчитанную облицовку дома кирпичом и затраты на стену из газоблока получается  округленно 275 000 руб. или за 1 м2 = 3 160 руб.

 

Посчитаем стоимость наружной каркасной стены

Самая простая структура этого «пирога» может быть такой, — идем изнутри дома наружу: 

ОСП, затем паронепроницаемая мембрана, далее идет собственно каркас, состоящий из вертикально стоящего бруса с размерами 50х150, а внутри него находится утеплитель из минеральной ваты. Снаружи каркас опять закрывается мембраной,  но уже от внешних воздействий – ветро- и влагонепроницаемой, поверх которой устанавливается ОСП, но лучше, на мой взгляд, и несколько дешевле и экологичнее фибролитная плита «Грин Борд».

Вот собственно и весь «пирог» каркасного дома: снаружи облицовка любая, вплоть до кирпича, — изнутри гипсокартон.

Наша стена, или периметр, если его вытянуть в одну линию составляет 38 м погонных (углы я не учитываю). Стойки каркаса устанавливаются через 0,6 метра и нам понадобиться примерно 65 стоек.  С учетом обрезков, поперечных связей нам понадобиться примерно 2,5 м3 пиломатериалов, его цена 7 – 8 тыс руб за куб, а всего   = 18,8 тыс руб.

Утеплитель или минплита плотности от 50 до 100  за 1 м 3 обойдётся тысячи 2, а на метр стены эти затраты составят где-то 300 рублей. В целом же затраты на утеплитель 26 тыс руб

Ориентировочно-стружечную плиту или OSB, а по-русски ОСП берем 12 мм и один метр квадратный нам  обойдется в 200 рублей. Примерно по такой же

цене мы можем приобрести и плиту «Грин Борд». В деньгах в целом это составит примерно 40 тыс.

Пленка нам обойдется где-то в 20 рублей 1 м2,  а на стены с обеих сторон это будет стоить около 5 тыс. руб.

Собираем затраты по материалам:  18 800+26 000+40 000+5 000= около 90 000 руб

Добавляем стоимость работ по возведению каркасного дома, которую примем как  50% от стоимости материалов, и в целом стена каркасная нам обойдется в 135 000 руб. Но она также потребует облицовки и как правило это штукатурка или панели. Я не стану утомлять вас расчетами по штукатурке, а возьму по опыту стоимость 1 м2  = 1 200 рублей. Т.к. образом 1 м2 стены каркасного дома составит 2 750 руб.

Не стану утомлять вас деревянной стеной, она обойдется на 15 — 25% дороже каркасной и посчитать можете сами.

Теперь, чтобы сравнить стоимость и сделать первые выводы, составим таблицу

затраты на 1 м2 кирпичной стены	4 600	руб.
затраты на 1 м2 стены из газобетона	3 160	руб.
затраты на 1 м2 каркасной стены	2 750	руб.

Выводы:

1. Самая низкая стоимость у каркасной стены.

2. Стена из газобетона дороже каркасной стены на 15%

3. Кирпичная стена дороже стены из газобетона на 45% 

4. Но важно знать, что кирпич и газобетон потребуют более мощного фундамента, а в затратах такой фундамент на 40% дороже, чем под каркасный дом.

5. По теплозащищенности и более низким эксплуатационным расходам на первом месте по-прежнему каркас, потом газобетон и на третьем месте кирпич.